ارتفاع سنوي 31.4٪ في أسعار العقارات
شهدت السوق العقارية في تركيا في أغسطس 2025 موجة ارتفاع قوية في أسعار السكن وفق بيانات المؤشر السنوي الصادر عن البنك المركزي التركي (TCMB)، حيث سجّل المؤشر زيادة اسمية بنسبة 31.4٪ مقارنة بـ أغسطس عام 2024. ومع ذلك، فإنه عند الفحص بمعيار التضخّم والتغيرات في القوة الشرائية، يظهر أن الأسعار الحقيقية قد شهدت انخفاضًا بنسبة 1.2٪، ما يعني أن المواطن يدفع الآن أكثر، لكن القيمة الفعلية للعقار أقل مما كانت عليه العام السابق عند تعديلها بالتضخم. هذه الظاهرة تثير أسئلة مهمة حول القدرة الشرائية للمواطنين، وتوقعات السوق، والاستثمار العقاري.
تحليل تفصيلي للأرقام
التغير الشهري
مقارنة شهرياً، ارتفعت أسعار السكن في تركيا بنسبة 2.5٪ من يوليو إلى أغسطس 2025. هذا يدل على استمرار الطلب في بعض المناطق أو بداية تفاعل السوق بعد التباطؤ.
المدن الكبرى كانت ضمن المحركات الرئيسة لهذا الارتفاع الشهري:
إسطنبول: حوالي 30.2٪ سنويًا.
أنقرة: 41.1٪ سنويًا — من أعلى المعدلات بين المدن الكبرى.
إزمير: 31.9٪ سنويًا.
التغير السنوي الحقيقي مقابل الاسمي
"الاسمي" يُقيس التغير فقط بالأرقام المطبوعة دون مراعاة التضخم. لذا النسبة 31.4٪ تعني أن الورقة السعرية للعقارات ارتفعت بالمظاهر بين عام وعام.
أما "الحقيقي" (reel) أي بعد إزالة تأثير التضخم – فيُظهر أن المواطنين فعليًا يدفعون أكثر لكن القيمة التي يحصلون عليها تقل، لأن التضخم يأكل جزءًا كبيرًا من هذه الزيادة. في هذه الحالة، هناك انخفاض 1.2٪ في القوة الشرائية للعقار مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.
الاختلاف الجغرافي بين الولايات والمناطق
المناطق الشرقية والشمالية الشرقية سجلت أعلى الزيادات السنوية، بنسبة تجاوزت 41٪ في بعض الأحيان. هذا قد يعود إلى انخفاض البنية التحتية، الطلب المحلي القوي، وارتفاع تكاليف النقل أو المواد.
المناطق الساحلية الغربية مثل Muğla, Aydın, Denizli سجلت زيادات أقل، حوالي 23-25٪ تقريبًا. المناطق السياحية أو التي تعتمد جزئيًا على العقارات الصيفية ربما تواجه تغيّبًا في الطلب خارج موسم الذروة، ما يضع سقفًا لارتفاعات الأسعار.
الأثر على المواطن والمستثمر
مواطن عادي يريد شراء منزل الآن يُواجه وضعًا مختلفًا عن العام السابق: حتى وإن كانت الأسعار الاسمية مرتفعة، إلا أن القدرة الشرائية تراجعت بسبب التضخّم، مما يقلّص الخيارات المتاحة.
من لديه قرض عقاري أو مرهَون العقار (mortgage) قد يشعر بأن الدفعات الشهرية المنزلية تكلفته الحقيقية أعلى، وخصوصًا إن القرض متعلق بالفائدة المرتبطة بالتضخم أو إذا كانت الأقساط ثابتة بينما القيمة الشرائية تتغير.
المستثمر العقاري قد يحقق أرباحًا إذا اشترى قبل هذه الزيادة الاسمية، لكن هناك مخاطر إذا اشتراها الآن على أساس أن السوق سيستمر في الصعود بنفس المعدل؛ لأن الانخفاض الحقيقي يعكس أن التضخم يفقد جزءًا من الربح المحتمل.
المشترون الأجانب والشركات قد يترددون في الدخول في استثمار عقاري إذا كان العائد بعد تقدير التضخم لا يُقنعهم.
الأسباب المحتملة وراء هذه الأرقام
التضخم المرتفع في تركيا أثّر على أسعار مواد البناء، الأجور، الكهرباء، الوقود، وما إلى ذلك، مما رفع تكاليف البناء والتجهيز.
الطلب على العقارات في المدن الكبرى مستمر، خاصة الإسكان القريب من المواصلات والخدمات.
التأثير الدولي: ارتفاع أسعار الموارد العالمية، ارتفاع تكاليف الاستيراد، وجود ضغط على العرض العقاري رغم الطلب المتزايد.
السياسات النقدية والمالية: بيانات التضخّم، السياسات الفائدة، وتوقعات المستثمرين تؤثر على قرارات الشراء.
مقارنة مع فترات سابقة
في بعض الشهور الأخيرة، شهدنا ارتفاعات أسميَة مشابهة، لكن دائمًا ما كان هناك تراجع فعلي في القوة الشرائية عند تعديل التضخم. هذا أمر متكرر في فترات التضخم المرتفع.
في سنوات سابقة، مناطق مثل الأناضول الشرقية كانت الأرخص نسبيًا، لكن مع هذا النوع من الزيادات تكون الفروق الجغرافية أقل وضوحًا من حيث التنامي الاسمي، وإن كانت القدرة الشرائية ما زالت أقل في تلك المناطق.
التوقعات القادمة
إذا استمر التضخم بنفس المعدل أو أعلى، قد نرى المزيد من الزيادات الاسمية في الأسعار، لكن الانخفاض الحقيقي قد يتسارع أو يزداد، مما يجعل السوق أقل جاذبية للمشترين المحليين ذوي الميزانيات المحدودة.
يمكن أن تظهر سياسات حكومية لدعم الإسكان أو لتخفيف أثر التضخم—ربما حوافز ضريبية، تأجيل بعض الرسوم، عجوزات في التمويل العقاري.
المستثمرون قد يبحثون عن المشاريع العقارية التي توفر قيمة جيدة مقابل السعر، أو تلك التي تقع في البحّر الداخلي أو الضواحي التي لم تشهد ارتفاعات كبيرة بعد.
